宽幅波动的 鹤山楼市

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2018-10-23

9月楼市数据中,鹤山的库存尤为扎眼——3年多前,其库存长期维持在“6字头”,之后降至“5字头”“4字头”,到了今年1月为4686套,时隔8个月,也就是今年9月则骤升至3年多来的新高——8656套,按最近12个月月均成交约736套计算,消化周期约为个月,比较平衡,这是好事,但关键是,接下来的库存究竟是延续现在的增长势头,还是减少?无论怎样变化,都牵扯着市场的心。

谈及库存,重点应谈供求。 供应方面,先谈一手住宅,目前在售的,乃至接下来一年内有望上市的,有20多个项目,包括位于沙坪街道的方圆·旭辉天赋、保利中央公园、十里方圆等,位于镇街的国瑞山湖海庄园、时代春树里等,货量甚多;再说二手房源,由于鹤山有广佛“后花园”之誉,再加上限贷而不限购的政策,吸引了大批外地客,尤其是广佛客前来置业,保守地讲,从去年开始,外地户籍购房人群占比达到五六成以上,他们有的买房用于自住,有的买房用于投资。 需要注意的是,以本地客为主的市场和以外地客为主的市场有着本质的不同,以本地客为主的市场始终会维持在一个波幅较窄的区间上下波动,这是一个城市的基本面所决定的,而当一个市场以外地客为主的时候,流动性无疑更强,随外界各种因素改变的可能性更大,波幅更宽。

随着楼市调控越来越密集,当周边的广州、佛山、中山等楼市出现调整迹象,会不会意味着部分投资客会抛盘走人?这暂时难下定论,但可以参考的是,鹤山曾因广州、佛山限购,吸引了众多外地客前来购房,致使房价上涨。 2015年,佛山解除限购后,众多外地客纷纷抛盘套现回当地置业,令鹤山房价出现下跌,直到2016年才算止跌企稳。 如果历史再次重演,部分投资客抛盘套现,二手房源有望增多,进而整体供应有所增多。 再说需求,充满不确定性。 先说本地需求,鹤山人数相对其他区(市)人口有限。

同时,楼价涨幅较大,2016年1月均价为4568元/平方米,今年9月则攀升至8149元/平方米,涨幅位于江门市前列,使得不少本地人难以“上车”;再说外地需求,一方面,今年以来,针对外地客的贷款政策趋严——购买首套一手房的首付比例普遍由此前的最低三成提升至最低四成,其中个别银行要求客户提供半年以上的江门社保,否则不予办理,使得他们的置业门槛提高;另一方面,在中央对房地产持续调控不动摇的大环境下,周边城市楼市“转凉”,多个项目推出促销措施,或使部分外地刚需客更期待在所在城市置业,也或使部分投资客的热情减弱,选择观望甚至放弃购房计划;再加上,部分投资客急于抛盘套现,使得二手房议价空间增大,进而吸引更多客群转向二手房市场,使得一手住宅需求减少,但与此同时,部分项目拓展渠道的力度又在不断加强,优惠措施也在加强,比如,推出两年内免息分期付款等手段。

多方综合,外地客究竟增多还是减少,尚不好说。 但整体而言,未来鹤山的成交量、库存、房价,或仍将呈现宽幅波动状态。 (春风)。